Становище: Как да разрешим кризата с достъпните жилища в нацията

Бележка на редактора: Джим Парът е нерезидентен помощник в Urban Institute и съсобственик на Parrott Ryan Advisors. Марк Занди е основен икономист на Moody’s Analytics. Мненията, изразени в този коментар, са техни лични. Прочетете повече в CNN.

Икономиката на нацията се оправя удивително добре. Инфлацията намалява, безработицата остава ниска, а растежът е постоянен. Едно явно изключение обаче са жилищата.

Според Националната асоциация на брокерите на недвижими парцели за купувачите за първи път е по-трудно да закупят жилище, в сравнение с по всяко време в границите на две генерации, прекъсвайки пътя към собствеността на милиони, задръствайки жилищния пазар и възпрепятствайки икономическия напредък на нацията.

Докато канавката, в която се намираме, е дълбока, Конгресът може да ни измъкне, като усъвършенства стопанската система на построяването на жилища от начално равнище и сложи по-амбициозните притежатели на жилища в позиция да се възползват от това.

Когато пандемията удари, междинната цена за начален дом беше към 234 000 $. Днес човек би трябвало да заплати близо 350 000 $ за почти същата къща, което значи най-малко 11 000 $ повече за първична вноска и към 1000 $ повече на месец в заплащания по ипотека. И това е, в случай че могат да намерят къща, която да купят. Има по-малко къщи на пазара, в сравнение с когато и да е на запис.

Както при други варианти на пазара през днешния ден, може да се хвърли част от виновността върху повишението на лихвените проценти. Това освен направи ипотеките доста по-скъпи, това изостри дългогодишния дефицит на предложение на жилища, изключително в частта на пазара с по-ниски цени.

Икономиката за създаване на жилища от начално равнище към този момент беше предизвикателство в среда с ниски цени, само че с финансирането на строителството, което в този момент е високо едноцифрено, те станаха съвсем невъзможни за доста строители. И тези разширяващи се фамилии, които най-сетне са подготвени да разменят своя примитивен дом, освобождавайки място за друго семейство, което да купи първия им дом? Те чакат, не желаят да разменят своята ипотека от 3,5% за ипотека от 7%. Пазарната машина, която задейства предлагането на жилища в дъното на пазара, на процедура спря.

Разочарованието е високо. Жилището е най-трудният за справяне разход за доста от тези, които са в най-хубавите си години за закупуване на жилище, като по-малко го считат за добър миг за закупуване на жилище когато и да е.

Мнозина гледат на закупуването на първи дом като на таксувани условия, като котва в добра общественост, средство за създаване на благосъстояние и постоянно обред за прекосяване в междинната класа. Намирането, че се носи отвън обсега, постоянно води до по-дълбоки усеща на икономическа неустановеност и отчаяние.

Условията ще се подобрят, когато лихвите стартират да падат, намалявайки цената на ипотеката и освобождавайки инвентар, защото тези, които желаят да намерят по-подходящи жилища, най-сетне пуснаха своите на пазара. Но падащите лихви няма да решат главните структурни проблеми, които са предизвикали дефицита на жилища преди всичко. След като цените се възстановяват, достъпността на жилищата просто ще се върне там, където бяхме преди пандемията, преминавайки от мрачна към просто неприятна.

Освен в случай че, несъмнено, законодателите не създадат нещо по въпроса.

Въпреки годините безучастие не е толкоз комплицирано. Математиката за създаване на жилища в дъното на пазара просто не е печеливша и към момента няма да бъде изчислена с молив, откакто ставките се възстановяват. Трябва да променим математиката.

Най-лесният метод да извършите това е посредством даване на данъчни облекчения за строители, които строят жилища, продавани на купувачи за първи път на или под междинната цена на жилище в региона.

Конгресът може да направи това, като понижи федералните налози върху приходите, които строителите заплащат върху тези продажби, или като разшири обсега на популярната програма за данъчен заем за жилища с ниски приходи, дългогодишната и удивително ефикасна стратегия, която дава данъчни заеми за строители, които строят налични жилища чартърен.

Ние изчисляваме, че потреблението на двете за елиминиране на данъчното влияние върху тези продажби може да докара до повече от 1 милион нови жилища от начално равнище в Съединени американски щати през идващото десетилетие и доста намаляване на цените на жилищата в дъното на пазара.

Законодателите би трябвало да добавят тази поддръжка за увеличение на предлагането на жилища с целева помощ за тези, които желаят да купят първия си дом. Най-ефективният метод да извършите това би бил да позволите на наемателите да основат необлагаема спестовна сметка, с цел да икономисват за предплатено заплащане, сходно на тези, основани за колежански спестявания съгласно раздел 529 от Кодекса за вътрешните доходи.

За да усилят въздействието, политиците би трябвало да съпоставят депозитите, направени от тези, които биха били първо потомство притежатели на жилища, за които е по-малко евентуално да имат фамилно благосъстояние, с цел да им оказват помощ да преодолеят това постоянно непреодолимо затруднение пред собствеността на жилище. Ако депозитите на участниците бяха лимитирани до $20 000, а съвпадението до $10 000, отговарящите на изискванията купувачи на жилище за първи път биха били в положение да създадат първична вноска от близо 10% за началния дом със междинна цена.

Взети дружно, тези ходове биха провокирали фрапантно нарастване на предлагането и достъпността на жилища от начално равнище и биха сложили милиони фамилии в положение да се възползват от това.

Това би било нападателно изпитание, струващо към 90 милиарда $ през идващото десетилетие, съгласно нашия бюджетен разбор, според от това какъв брой нападателен желае да бъде Конгресът. За да покрие част от разноските, Конгресът би трябвало да обмисли налог върху институционалните вложители, които имат повече от 100 еднофамилни парцела чартърен, намалявайки тяхната стопанска система за закупуване на по този начин нужни жилища от начално равнище.

Но дълбочината на канавката, в която се намираме, изисква нападателен подтик.

Съединени американски щати са правили това и преди. Последният път, когато се сблъскахме с такава обезсърчаваща среда за благосъстоятелност на жилища, беше след Втората международна война, когато лимитираното кредитиране и лимитираното предложение на жилища оставиха повече от половината нация отвън собствеността върху жилища.

Нацията отговори, като построи магистрали и инфраструктура, които отприщиха взрив в жилищното строителство, и предоставиха подкрепени от държавното управление заеми с ниска първична вноска, които разрешиха на милиони фамилии да се възползват от скока на инвентара.

Вземете нашия безвъзмезден седмичен бюлетин

През двете десетилетия след Втората международна война страната видя невиждан скок в притежанието на жилища до съвсем две трети от семействата, тъкмо под мястото, където се намира през днешния ден.

Въпреки политическата дисфункция в Конгреса, има известна причина за оптимизъм. Двупартиен пакет за разширение на наличните жилища под наем набра скорост в Конгреса, предлагайки вяра, че най-сетне можем да стартираме да се оправяме с сходен недостиг там. И аргументът за справяне с дефицита на жилища, които амбициозните притежатели могат да си разрешат да купят, е също толкоз мощен.

Източник: cnn.com